分析南通，一个房价很神奇的城市！
被忽略的环沪南通其实利好频出
南通，位于上海北翼，而被称为“上海北大门”。
近年来凭借各种规划利好成为环沪一大热门板块。
1、首先是南通甩掉“难通”的帽子
曾经因为跟上海隔了一个江，这样的天然阻隔，让即使近在咫尺的南通被大家所遗忘。
多年前，苏通大桥的建成，打通了整个南通及盐城等地的南线交通走向，也大大拉进了跟上海的距离。
在建的沪通铁路将结束南通没有高铁通上海的历史，未来还有规划中的京沪二线，北沿江高铁直达上海，通苏嘉甬高铁直达苏州，杭州，宁波。
意味着，南通不仅结束了没有高铁的历史，而且一举成为上海北的高铁枢纽，从某种意义上说，南通将是连接上海和苏北的流量中枢。
2、南通的GDP全省第四，仅次于无锡
再来说说经济实力。
这个以教育和惊人的升学率而出名的城市，近年来在经济方面表现则是更加出色
不仅GDP超过江苏传统经济强市徐州，常州，位列作为经济强省江苏GDP第四大市，仅次于苏州，南京，无锡，更难得是还在保持高速增长。
2017年，南通以7734.6亿元的GDP和7.8%的增长，排名全国第18名，地级市第6位，潜力不凡。
当然，和各种规划利好和经济增长相应带来就是不断攀升的南通房价了。
南通楼市，本地人的疯狂持久不退
我们实地走访了很多盘，发现一个很特别的现象。
南通的楼市相对于其他环沪城市而言，火爆程度更持久一些，而且在你几乎看不到外地炒房客。什么意思？简单来说，这火爆的背后是，南通本地人自己在抢房
目前南通除了启东个别区域外，其他地方都还是不限购不限购，但是限价。严重的一二手倒挂，让这个全中国最多建筑老板、轻纺老板、钢丝绳老板的城市，本地人全民疯狂。
到底有多疯狂？
前段时间，一个南通最边边上几年前还只有两个项目以7、8K均价在卖的老板块——苏通园区的一个新盘正式开盘。
1.1-1.3万/㎡的均价竟然全部售罄。即使那里现在的配套仍旧是极度缺乏，即使那里竖满了大烟囱，即使有传言江边的码头要搬到那里，依然挡不住购房者的涌入。
除了营销的成功以及销售的成功，我们要开始思考，在热点板块全面破万的情形下，所谓的刚需还有哪些选择？首改、改善以及投资者还可以选择哪里？
热点板块再无万元盘
南通房价全线外拓，新兴板块有哪些？又有哪些是价值高地呢？为此我们对热点板块做了一个解析，仅供参考。
在正式解析之前，热点板块的标准是什么？
笔者认为至少要有以下两个特征：
1，地理位置区分明显
2，区域至少有四个新项目或者品牌开发商项目入驻
我们发现，港闸区（市北高新、北大街、五水）、崇川区（新东区、老城区、新城区）、开发区（能达、苏通）、中创区、通州区便真正符合这些特征。
如果说2016年末的土拍吹响了重点板块全面破万的号角，这次苏通园区某盘的开盘直接宣告热点板块的全面破万。
目前来说，港闸均价基本在14000元/㎡左右，崇川区均价基本在14000-30000元/㎡，开发区均价基本在13000元/㎡左右
其中新城＞主城＞中创区＞五水＞市北高新＞北大街=能达=通州金沙＞苏通。
以上所列的板块，它们地理位置区分明显、区域至少有四个新项目或者品牌开发商项目入驻。
热点板块的存在名副其实：
港闸汇聚了万科、绿城、苏建这样的品质开发商；
崇川区拥有火爆的学区、高昂的房价；
开发区能达板块八个新项目争奇斗艳；
通州金沙合作项目顶了半边天。
随着土地出让起拍价的不断上涨，房企拿地成本越来越高，未来的售价同样水涨船高。自行盘点了一下，在上述的热点板块，基本没有低于万元以下的项目。
高溢价之下，除了购房者会转向外围，开发商也会全面向外线拓展。
比如碧桂园拿下的川姜镇项目，阳光城拿下的五接项目，恒大拿下的张芝山项目，富力拿下的世纪大桥南项目。
投资的判断其实就是对未来的赌博，而对于开发商来说，经过严谨的计算，大概率下是赌赢的，比如阳光城五接项目，首次开盘以及二次加推基本售罄，硕果累累。
五大高价值板块领涨
那么，南通房价全线外拓，新兴板块有哪些？又有哪些是价值高地？
中央创新区
价值指数：5
适宜人群：首改、改善、投资
中创区排名第一价值高地，笔者认为应该是实至名归的。
无论从规划中的配套（大剧院、美术馆、紫琅湖、森林公园、双地铁、三甲医院），还是从目前正在开挖的湖面、修建的隧道、森林公园以及创新学校的进度来看，都是名副其实。
从中创区土地拍卖的情况看，中创区显然已经不是刚需所能触及的。而首改、改善以及部分投资群体还是有很多的机会。国城X府碍于限价，价格很美丽；中创X都会，作为中创区内第一个新商品房项目，备案价对于刚需来说，还是有些高。
投资的意义不言自喻，如果一个城市举全市之力在做的事，你都不敏感，何谈投资。
二甲镇
价值指数：5
适宜人群：刚需、首改、投资
二甲镇也是一个值得关注的板块。二甲镇作为江苏省重点镇，地处南通主城、通州以及海门核心地，与上海、江苏隔江相望，极具区位、交通优势，这里有G40沪陕高速、G15沈海高速、沪通铁路以及南通兴东国际机场。此外，南通市通州区二甲总体规划（2015~2030）提出“通州东生态涵养区”理念，致力于把二甲镇打造成以生态旅游、文化休闲为特色的通州东生态居住区，这样一个价格适宜、环境宜居、更具发展潜力的通东生态涵养区将会促成二甲镇板块成为需求热点区域。
目前地纬集团正在开发总建筑面积13万平方米的法式成品花园墅区【金樽花园】，位居通东生态涵养区，660户高层墅质成品人居，69席雅致法式花园别墅，自带3万方全品类综合商业。由此可见，二甲镇未来价值不可估量，是南通市不容小觑的投资发展方向。
先锋镇
价值指数：4
适宜人群：刚需、首改、投资
先锋镇价值指数排名第二基于以下三个方面判断：
一是其地理位置与中创区实在太近，可以享受各种配套辐射；
二是坊间流传着中创区东扩的说法，不得不引人注意；
三是5月底中南以7227元/㎡的楼面价拿下世纪大道南地块，未来售价可能高达15000元/㎡，创区域新高。
在中南拿地之前，先锋镇其实很少进入大家的视线。规划建设的南通火车东站客运站、地铁二号线先锋站，立马让先锋上升了一个等级。总归来说，随着以后中创区高房价的外溢，先锋的发展，绝对不能忽视。
张芝山镇
价值指数：3
适宜人群：刚需、投资
张芝山镇目前在售的项目不多，可以说是一个非常孤独的板块。整个区域的价值与先锋镇类似，承载着更高价值板块的溢出，这就是开发区能达板块。
目前能达板块的普遍售价为13000元/㎡，而且门槛较高。张芝山的火爆一是基于稍低于能达的售价，二是相对宽松的购买门槛。可以这么说，开发区越是火爆，价格越高，张芝山的价值将越来越凸显。
幸福镇
价值指数：3
适宜人群：刚需、投资
如果不是近期幸福新城的拍卖，幸福镇的火爆可能还要晚一段时间。至于为什么这么火，原因可想而知，目前地铁二号线已经坐实年底开工，而二号线的第一站便是幸福镇，预计二号线将于2023年开通。
川姜镇、五接镇、兴仁镇
价值指数：2
适宜人群：刚需、投资
以上三个板块目前价值程度相对仍是偏低的。首先类似于川姜、五接与主城区的距离确实稍远，二是所在区域目前仅各有一个品牌开发商开发的项目，三是区域的客户比较孤立，客群范围较小。
五接镇项目的火爆主要是由于低总价、低首付；川姜镇项目的火爆，主要是客群比较固定，高收入业主较多。而兴仁镇，南通，除了机场大道，没有任何利好，而板块内是否有机场与房价的上涨关系并不大。
慢慢等待好的机会
南通目前新房市场依然火爆，但也开始出现分裂现象。一些性价比低的楼盘去化率明显降低。2017年那种手捧全款还要托关系茶水费才能买到房的行情已经少见很多。
刚需上车的朋友，既然已经错过了上一波行情，不用着急不如挑选一些真正优质的项目。
投资的朋友们，抓住目前的高价值板块的机会。
改善的朋友们，也就那几个了，跟着风向标走，总是没错的。
如果还没明白，就把文章再看一遍。希望大家都能买到合适自己的“好”房子。
沪ICP备16044607号-3 项目地址：南通市通州区(二甲-青年南路98号)